早前和一名中国大陆年轻人吃饭，他为了准备9月在香港升读大学，今年6月特地提前三个月来港，希望先熟悉环境，然后安心迎接新学年。没想到，他来港后遇到的第一个难题不是学业，而是找不到地方住。
原来，这名年轻人报读的大学课程并不保证提供学生宿舍，外来学生需要自行解决住宿问题。他原本以为香港私人住宅选择不少，只要提早几个月来港，应该不难找到合适的居所，岂料真正开始找房子后，才发现情况远比想像中困难。他四处寻找，发现不少单位租金远超预算，稍微便宜的，不是地方狭小，就是位置偏远。有些业主又要求一次过缴付一年租金，让他感到吃不消。
经过一番奔波，他最后总算以近1万港元，租到一间带洗手间的套房，虽然面积不大，租金也不便宜，但总算有个安身之所。
这名年轻人的遭遇，其实并非个别例子。香港拥有多所国际知名学府，一直以来是亚洲重要的高等教育中心，但香港政府过去对非本地学生的招收设有限制。直到2023年，官方在施政报告中正式提出把香港发展成国际专上教育枢纽，情况才开始改变。
从2024/25学年起，香港八所政府资助大学的非本地自费学生人数上限，由相当于本地学额的20%增加一倍至40%。去年9月，香港特首李家超再次宣布进一步放宽限制，从2026/27学年起再提高至50%。
许多中国大陆学生过往都倾向赴英美升学，但随着国际地缘政治环境剧变，加上香港的大学国际排名上升，学制又与欧美接轨，香港逐渐成为另一个他们考虑的留学目的地。香港教育局的数据显示，香港在2022/23学年有约6万1900名非本地专上学生，到了2024/25学年已增至约8万8900人，短短两年大幅增加了约44%。这反映港府的“留学香港”政策发挥了效果。
不过，香港土地资源紧张，校园面积有限，部分历史悠久的大学坐落在山坡或人口密集的市区，缺乏大规模扩建的空间。而且，香港过去的学生宿舍制度，主要是为本地学生及研究型研究生而设。非本地学生人数急增后，现有的学生宿舍供应却未能同步跟上。非本地生，尤其是报读硕士课程的学生，大多难以获得校内宿位，只能自行到私人市场租楼。
问题是，香港本来就是全球住宅租金最昂贵的城市之一。部分非本地学生为了减轻经济负担，只好选择与同学合租私人住宅，甚至数人挤在一个面积不大的单位。也有人居住在距离校园较远的地区，每天花费大量时间乘车上学，苦不堪言。
此外，非本地学生大量进入私人住宅租赁市场，也推高了部分大学周边地区的租金，影响原有居民。所以近年香港冒起了一门新生意：私人学生宿舍。
香港的学生宿舍以往主要是由大学自行营运，近两年愈来愈多地产发展商、基金及企业看准市场商机，大举购入酒店、服务式住宅及商业大厦，改装成专门出租给学生的宿舍。物业顾问公司高力指出，单在今年首五个月，香港已有约10起以改装成学生宿舍为目的的住宅或酒店物业收购交易，加上去年下半年相关成交超过20起，大致相当于2021至24年间的总和。
这类宿舍不需要入住者购买家具，也免去与陌生业主交涉租务的麻烦，因此一推出市场，就受到不少大陆学生欢迎。国际物业顾问仲量联行今年6月发表的报告指出，截至今年4月底，香港主要私人学生宿舍提供约6900个宿位，入住率普遍高达98%至100%，租金自2022年起每年升幅最高达一成。
然而，即使私人市场开始积极增加供应，短期内仍难以填补庞大的缺口。仲量联行在报告中估计，香港2025/26学年的学生宿舍供应缺口约为7万6300个，到了2029/30学年更可能进一步扩大至14万7200个。
面对学生住宿市场存在的严重供求失衡，港府去年推出“城中学舍计划”，鼓励市场以自资和私营方式将商厦改装或重建为学生宿舍，增加学生宿位供应。最新数据显示，有关部门至今收到52起申请，其中45起涉及约1万1450个宿位的申请已获确认符合资格。
这个数字乍看十分可观，但细看便会发现，获确认资格并不代表宿舍已经落成。截至目前，计划下只有四个项目完成工程，在本学年投入服务，合共提供约700个宿位。另有五个项目涉及约740个宿位，正在改装，预计未来一年左右才能落成。换言之，港府大力推动大学招收非本地学生，宿舍供应却远远追不上招生速度，形成了一个颇为尴尬的局面。
环顾新加坡、英国及澳洲等地，为了吸引大量海外学生，除了依靠大学学术声誉，也重视校园生活、住宿配套。香港若希望在国际高等教育市场占有一席之地，在增加非本地学生人数的同时，也必须完善住宿供应规划，否则将打乱官方打造香港成为留学之都的步伐。
